九江有那么多人需要写字吗

建特大城市该有多少栋写字楼？

记者调查：浔城目前已有20栋，未来三年还将再增20栋

九江有那么多人需要写字吗？

新浔阳商务中心外观。（记者 张驰 摄）

记者 吴翔

如果说住宅地产是一份家庭套餐的话，那么商业地产就好比一场宴会，而写字楼则更是一场豪门盛宴。八年前，有业内人士曾对写字楼市场如此评价道，写字楼是区域经济发展的晴雨表，也是一座城市的烫金名片。

对于城市中心区而言，写字楼经济集聚的不仅仅是商务氛围，其迅速的财富聚集效应更能创造稳定的税收。九江要建长江中游特大城市，需要总部经济和楼宇经济，城市商务中心区对于提升城市品质，集聚城市商业氛围无疑很重要。然而，写字楼经济该如何发展？写字楼供应量突增，空置率在以后是否会骤升？日前，晨报记者走访市场了解到，真正专业的写字楼实际上并不多，入驻专业写字楼的公司多涉及房产、金融、证券、保险、石化、投资等领域，具备一定的实力；服务型、科技型的小微企业难觅踪影。

写字楼经济商务中心区形成

九江到底有多少写字楼？具体数量无从得知。龙翔国贸、信华国际商务中心、南湖国际等算是具有一定知名度的写字楼。更多的类似写字楼则分散在小区高层住房、星级宾馆、公寓里，这些都算不得纯粹意义上的写字楼，没有配套的商务中心，缺乏商务氛围。

市住房保障与房产管理局人士告诉记者，九江写字楼市场占比小，被直接纳入了非住宅类，只对一些商业用地作出了写字楼的规划，住宅区则没有。

至于城区写字楼的情况，仅浔阳区三产服务局做过相应了解。据该局此前不完全统计，写字楼（含类似写字楼）约15栋，而正规写字楼仅龙翔国贸大厦和南湖国际，二者均系统一运营管理。

4月11~12日，晨报记者在城区走访观察到，长虹大道上分布着金鹰商务广场写字楼、信华国际商务中心、新浔阳商务中心、城投金融大厦、九江银行大厦等；长江大桥附近在建的商务楼宇、长虹立交桥已建待招商的兴龙国际等。粗略估算下来，城区写字楼（含类似写字楼）至少20栋以上，不过以租赁为主的纯写字楼并不多。

据网上资料显示，2000年以前，九江并没有严格意义上的专业写字楼；2002年起，龙翔国贸大厦兴建、外经贸大楼改制，以新桥头广场为中心的九江经济型写字楼商务中心区逐渐形成。

据了解，目前仍独立经营、只租不售的写字楼不多，更多的还是将写字楼产权出售。这一模式似乎受到青睐，但其写字楼的服务不免受影响。想入驻写字楼的公司多是外地公司，更愿选择较专业的写字楼。

外地驻浔实力公司更青睐专业写字楼

龙翔国贸大厦做写字楼已10年，是九江最早的写字楼，也是目前仅剩的几家独立运营、只租不售的专业写字楼之一。浔阳区三产服务局人士告诉记者，龙翔国贸大厦、南湖国际两家正规写字楼的出租率一直较高，而其他很多类似写字楼或因管理松散，导致出租率不高。

龙翔国贸大厦商务写字楼总经理陈慧表示，与一般松散型写字楼相比，专业写字楼商务氛围更浓厚，为商务人士提供的服务也更配套。比如说，我们有商务中心提供电信服务、机票代订，并配备了商务餐厅、停车场以及智能化的巡房系统等。

龙翔国贸写字楼每月每平方米租金是40元（含物业费），高于和龙翔国贸大厦相对而立的外经贸大楼一倍。

但是，我们这不存在空置问题！陈慧认为，现在注重品牌的公司往往选择专业写字楼，有些深圳、广东沿海的客户带着资金和技术来到九江，纷纷选择专业品牌。

据了解，外经贸大楼改制后，各层产权归属有异，有的用于租赁，有的已作出售。外经贸大楼物业告诉记者，15层月租金每平方米仅20元，物业费每月每平方米1元。然而，不久前入驻该层的派拉蒙集团离开了外经贸大楼搬迁至长虹大道新的写字楼新浔阳商务中心。

当不少新建写字楼竣工后出售产权时，龙翔国贸仍坚持只租不售。总经理陈慧表示，龙翔国贸是作为集团的固定资产在经营的。

龙翔国贸在九龙街又新开发了一栋7000多平方米的写字楼。对于写字楼的经营，陈慧表示，做写字楼一个尤为重要的方面是做服务，租金的30%~40%是花在服务上。写字楼提供优质服务能吸引更多外地实力公司入浔，他们不买写字楼而只是租，肯定会比较选择服务更好的，哪怕租金贵点。

九江写字楼租金涨幅有限

入驻专业写字楼多行业大腕

八年前，龙翔国贸大厦的月平均租金是25元/平方米，物业管理费是1.5元/平方米；外经贸大厦的月平均租金仅15元/平方米，物业管理费是1元/平方米；八年后，龙翔国贸大厦月租金升至40元（含物业）/平方米，外经贸大楼的月租金则为20元/平方米，物业管理费未变。

陈慧表示，近年来的租金调整幅度不大。而入驻专业写字楼的行业结构却出现了显著的变化，装修、广告公司退出，房地产、证券、保险等有自己拳头产品的公司纷纷强势入驻。因属自己统一运营，龙翔国贸大厦对入驻的公司涉及行业可作调整。

这些入驻的公司平均都有300平方米的办公面积。陈慧说，一般至少运营5年的公司才会获准入驻写字楼。

长虹大道旁新浔阳商务中心去年底新建成不久，就已进驻不少大型公司。该中心物业告诉记者，每月租金30余元/平方米，免首年物业管理费，我们基本上一层一租几天就满了，入驻的公司多是房地产、投资公司、期货、石油行业的。

有业内人士担忧，以龙翔国贸最小100平方米的户型为例，一家公司要入驻，每月要支出租金（含物业）至少4000元，外加1千元水电费、员工工资、电话费等，至少每月开支在1万元，入驻公司负担不轻。小的公司难获准入，大型公司数量缺乏。不断涌现的新型写字楼，势必会给大型专业写字楼造成空置率忧患。

市场承载力是否过剩 未来升值空间几许

市商务局内资管理科统计的招商引资项目显示，浔阳区中瀚商务楼宇、和汇商务楼宇、当代商务楼宇等写字楼的投资均在5000万元以上。该项统计还不包括5000万元以下的投资，及本地投资的写字楼项目。

龙翔国贸总经理陈慧表示，她听说浔阳区沿江或建4~5栋20多层写字楼，而且现在每个房产项目都配些公寓或写字楼，三年内，写字楼供应量会比现在至少翻一番。她说，吃蛋糕的人就这么多，到时候要么租金下降，要么就会出现空置。

信华国际商务中心一人士分析认为，三线城市楼宇经济若没有总部经济、没有产业支撑，盲目去做写字楼，很可能就会过剩。他不无担忧地说，你想想一线城市写字楼多少钱，九江能租多少？从营销渠道分析，人家不可能把华东区域总部营销中心设在九江，也不可能把全国的营销中心设到九江，最差的也是省级分公司设在南昌。九江能有什么楼宇经济？

写字楼多了，需求不足怎么办？主要还是要做大工业，只有经济总量做大，业务量大了，需求才会上升。陈慧分析说，比如引进大的工业项目后，其硬件、软件都需要配套，相关的行业就会入浔成立办事处，就可能会租写字楼。

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